拆迁协商谈判过程中如何寻找切入点

2011年，律师接受安徽省滁州市南谯区乌衣镇三个村民小组部分村民的委托，依法代理其1060亩土地征收、补偿是否合法等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，律师发现：2007年7月，滁州市南谯区某管委会未经农用地转用和土地征收审批，协议征收乌衣镇五个村民组集体土地1724.76亩；同期，实施了土地平整，动工建设9条道路，违法占地412.85亩（其中基本农田338.79亩）。2009年8月，又动工建设钢结构厂房，违法占地99.9亩。2008年8月至2009年8月，南谯工业园区管委会违法批准南京明峰复合材料有限公司、西安恒钢结构有限公司滁州分公司、滁州广瑞工贸有限公司等3家企业建设厂房，占用土地64.91亩。2009年12月，滁州市国土资源局已对南谯工业园区管委会违法占地行为作出行政处罚，对不符合土地利用总体规划的建筑物予以拆除，对符合土地利用总体规划的建筑物予以没收，并处罚款171.4338万元。2010年4月，滁州市国土资源局责令乌衣镇政府将违法征收的土地退还给原集体经济组织，恢复耕种。

安徽省滁州市南谯区乌衣镇政府无视国家法律法规的禁止性规定及处罚决定，违法占用基本农田至今未退给村民用于耕种，依法应当予以查处；安徽省滁州市人民政府利用虚假的报批材料骗取省政府的置换批复，应当予以撤销；滁州市人民政府以每亩地8000元的补偿款发放给村民，与省政府镇征地批复25000元/亩的征地补偿款相去甚远。

律师就以上问题向镇政府致函，希望以协商的方式解决本案，最终，本案得到圆满解决。

案件分析

遇到类似这种征地问题，最好的解决方式，成本最低（无论是经济成本还是政治成本）的方式就是协调解决，但如何找到协商的切入点，就需要多方取证，找到其征收程序中的违法的，为谈判成功增加筹码。

相关规定

《中华人民共和国土地管理法》

第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田

（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的

（三）其他土地超过七十公顷的。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》

二、切实保障被征地农民的长远生计。征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发〔2006〕29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

三、完善征地补偿和安置制度。

 (十二)完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。