对于已经设定抵押权的安置房，被安置人利益很难得到保证

案情简介：

2013年3月，某公司与张某、徐某等案外人就位于上海市嘉定区某小区的两处房产签订房屋交接协议书。

2013年8月，张先生与上海某公司签订《抵押借款合同》，约定上海某公司向张先生借款110万元用于生产经营，借款期限从2013年8月至2015年2月，月利息1.5%，月月利息16500元。某公司按月付息，于收到全部借款之日下张先生支付当月利息，此后每月当日均作为借款的当月付息日，到期一次性还清本金，借款若发生逾期，某公司还需向张先生支付违约金。某公司以位于上海市嘉定区某小区两处房产为其借款替换抵押担保。2015年8月15日，某公司办理了上述房屋的抵押登记手续，抵押权人为张先生。2013年8月19日，张先生向某公司提供借款，某公司向张先生支付利息至2014年4月，其余利息未再支付。

《抵押借款合同》到期后，某公司没有如如期返还借款，张先生向法院起诉要求：1、某公司归还本金110万元；2、某公司支付利息和违约金；3、拍卖设定抵押权的两处房产，优先清偿上述债务等。但是一审法院将抵押房屋认定为动迁安置房，依据《最高人民法院关于建设工程价款优选受偿权问题的批复》的规定，房屋建设价款的受偿权优先于该房屋的抵押权，而已支付该房屋大部分购房款的购房者的权利优先于建设工程款受保护，故已支付大部分购房款的购房者的权利应该优先于抵押权受保护。若张某、徐某等人真的是动迁户，动迁安置户在原有房屋被拆迁后，实际受领了安置房，对取得的安置房依据全额付出了对价，可以参照《批复》的规定，及时安置房已被抵押登记，动迁户对房屋的权利也优先于抵押权人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条表明，当拆迁安置房被拆迁人转售他人时，安置户的权利优先于转售的其他受让人收保护，当然亦优先于抵押权人受保护。由于涉案房屋用于动迁安置且安置户以取得房屋，根据司法解释，动迁户的权利优先于抵押权。没有有支持张先生的第三项诉讼请求，张先生向上一级法院提起上诉。

案件分析：

本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》。首先，法律规定建筑工程的承包人的优先受偿权，是为了从保护基层劳动者的角度出发作出的特殊规定。其次，本案中被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议，与本条规定的已经支付房屋全部或者大部分款项的买受人不可等同。

本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条的规定，首先该条是对两个债权范围内的比较，只是规定了拆迁安置人享有特殊的债权，并没有规定其超过物权，具有物权的优先效力。如果认定拆迁人的特殊债权优先于抵押物权，是违反《民法通则》及《物权法》的行为。

综上，被拆迁人在签订安置补偿协议时需注意安置房屋是否设定了抵押，如果其上设定了抵押权，被征收人的权益很难得到实现。

相关规定：

《物权法》

第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。